降負債壓力下恒大打響下半年中國降價賣房“第一槍”

降負債壓力下，中國龍頭房企恒大打響下半年降價賣房“第一槍”。

根據恒大6日晚間確定的促銷計劃，未來一個月內，恒大在全國的樓盤全線七折。同時還有一些額外折扣如清尾最高88折等。同時，加大推盤力度，預計“金九銀十”(9月份和10月份是房地產傳統旺季)再推40多個新樓盤。該公司將9月份和10月份的銷售目標定為單月1000億元(人民幣，下同)，累計2000億元。如果恰能疊加各種優惠，據測算，一套原價100萬元的房子，多重折扣之后，只需58萬元即可成交。

“全國樓盤七折”對于經常打折促銷，且折扣力度不小的恒大來說也是史無前例的。當然，實際執行過程中，對全國所有樓盤都打七折是基本不可能的。現在各地樓市“一城一策”，許多地方更對新房限價，房企并不能單方面大幅調低價格。

事實上，在疫情形勢最為嚴峻的2月份，恒大也是第一個提出大力度打折促銷的房企，在疫情期間也快速回籠了資金。

受促銷等因素影響，據統計，恒大今年前8個月精裝修住宅的銷售均價降至每平方米9132元。七折優惠下，恒大“金九銀十”的銷售均價可能降至每平方米8000元-9000元區間。

疫情過后，樓市復蘇迅速，房企近幾個月銷售額普遍回升。為什么恒大還要在傳統旺季“金九銀十”大力度促銷?

答案是，為了降負債。

從銷售數據來看，恒大前8月錄得4506億元銷售額，如果9月和10月份完成2000億元的目標，這意味著恒大將提前兩個月完成6500億元的年度目標。

更為重要的是銷售背后的回款。若按恒大上半年89.4%的回款率計算，“金九銀十”期間恒大將回款約1800億元，這將極大地促進降負債，推動各項指標符合監管層要求。

據媒體報道，此前中國監管部門形成重點房企資金監測和融資管理規則，主要涉及“三條紅線”：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;房企凈負債率不得大于100%;房企“現金短債比”小于1。房企一旦“踩線”，則不能增加或需嚴控有息負債規模。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，從2019年的財務數據來看，恒大“三條紅線”全踩。因此，本次降價促銷的主要目的也是為了快速回款降低負債指標。

但降價賣房必定會削減利潤。貝殼研究院高級分析師潘浩指出，恒大上半年也因折價促銷等造成短期利潤水平大幅下降。恒大半年報顯示，上半年恒大在銷售額“逆勢”上行同時，毛利同比下降13.7%。

作為行業龍頭，恒大率先降價或將帶動整個市場加速出貨，部分房企或效仿這一做法。樓市會出現新一波降價潮嗎?

潘浩指出，從房企公布的上半年業績看，已經公布的企業中近一半業績完成率不達標，下半年銷售承壓，適當調整價格策略提高銷售量必然是各大房企下半年將采取的重要手段，但不意味著市場價格會隨之下降。

從全國來看，當前新房市場供需兩端逐漸走穩。一方面，政策層面以穩為主，并不鼓勵房價大幅波動;另一方面，購房需求穩定的情況下，降價并不能創造需求，只能短期消耗市場，買賣雙方趨于理性的情況下，市場出現大范圍降價潮概率較小。

值得注意的是，作為頭部房企，恒大拿地成本較低，土地儲備量大，可以一定程度對沖促銷對利潤的侵蝕。但對于拿地和融資成本都較高的企業來說，打價格戰可能會引發后續的危機。(記者 龐無忌)