上海二手房房貸發(fā)放提速 信貸大幅放松概率不大

最近，上海的房貸市場(chǎng)迎來好消息。“放款速度的確較此前有所加快。”在被問及房貸發(fā)放情況時(shí)，多位國(guó)有大行、股份行房貸經(jīng)理對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者如此說道，放款周期恢復(fù)正常，基本在一個(gè)月內(nèi)。而在去年四季度，多家銀行反饋稱房貸放款周期大約為4～6個(gè)月。

這背后，是政策端的暖風(fēng)頻吹。去年12月，中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”;央行在2022年工作會(huì)議中也明確，“穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

在此背景下，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸環(huán)境將進(jìn)一步改善，部分城市房貸利率、放款周期仍有優(yōu)化空間。但要注意的是，在“房住不炒”總基調(diào)下，信貸方面大幅放松的可能性較小，監(jiān)管更多是引導(dǎo)資金向剛需和改善型合理住房需求傾斜。

二手房房貸放款提速

受房地產(chǎn)貸款集中度管理政策實(shí)施以及房貸需求加大等因素影響，2021年銀行按揭貸款額度一度出現(xiàn)緊張，尤其是一二線房?jī)r(jià)上漲較快的城市。

第一財(cái)經(jīng)記者在去年11月走訪時(shí)曾了解到，當(dāng)時(shí)上海地區(qū)的房貸發(fā)放多是針對(duì)6月或7月的申請(qǐng)，整體發(fā)放節(jié)奏未有明顯變化，審批周期仍是2個(gè)月左右，放款時(shí)間多為4～6個(gè)月，僅個(gè)別銀行放款周期有縮短。

如今，步入2022年，情況又有了新的變化，多家銀行房貸經(jīng)理表示，二手房房貸放款提速。“最近是提速了，審批周期主要看個(gè)人材料的準(zhǔn)備情況，放款時(shí)長(zhǎng)則大約在1個(gè)月以內(nèi)。”中國(guó)銀行某房貸經(jīng)理告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

郵儲(chǔ)銀行某房貸經(jīng)理也對(duì)記者稱：“目前放款速度比以前有所加快，基本都在放新增的房貸，行內(nèi)額度較為充足，如果征信、收入等材料符合要求的話，審批大概是2周，放款大約是1個(gè)月到1個(gè)半月。”

“審批是2周左右，放款大概在過完戶一個(gè)月以內(nèi)就能完成。”招商銀行某房貸經(jīng)理對(duì)記者說道。廣發(fā)銀行某房貸經(jīng)理也反饋稱，當(dāng)前來看，行內(nèi)一季度房貸額度相對(duì)充足，二手房房貸、新房按揭貸款時(shí)間上有縮短。

另外，記者還了解到，在某國(guó)有大行中，若貸款人在辦理房貸的同時(shí)配置其他產(chǎn)品，如消費(fèi)貸、理財(cái)等，房貸放款速度可進(jìn)一步加快。

銀行按揭貸款市場(chǎng)的放松，一方面與政策端的暖風(fēng)有關(guān);另一方面也受銀行房貸發(fā)放節(jié)奏影響，每逢年末或年初，銀行會(huì)有新的按揭額度下發(fā)，因而房貸緊張的情況在一定程度上可以得到緩解。

與此同時(shí)，一些城市的房貸利率也出現(xiàn)調(diào)整。不過，記者了解到，上海首套房和二套房房貸利率均未變化，仍分別為5%和5.7%。

另據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年12月，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月份回落5個(gè)基點(diǎn)。去年四季度以來，首套、二套房貸利率較9月份的高點(diǎn)分別回調(diào)10個(gè)、8個(gè)基點(diǎn)。

信貸環(huán)境的改善，客觀上將提振市場(chǎng)信心，對(duì)市場(chǎng)成交有著直接促動(dòng)作用。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，去年12月以來，二手房成交量仍顯現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，上半月，日均成交量較11月日均成交水平保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)成交在加速筑底過程中。

“預(yù)計(jì)后期房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸環(huán)境將進(jìn)一步改善，部分城市的房貸利率、放款周期仍有優(yōu)化空間，這也將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)趨穩(wěn)。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂分析稱。

信貸大幅放松的概率不大

盡管房市信貸環(huán)境改善，但要注意的是，這種放松只是對(duì)合理需求的放松，監(jiān)管基調(diào)并未發(fā)生變化，各地依然在嚴(yán)管市場(chǎng)秩序，對(duì)各類炒房行為進(jìn)一步遏制。在“房住不炒”總基調(diào)下，信貸政策將重點(diǎn)滿足購(gòu)房者合理住房需求。

銀保監(jiān)會(huì)此前表示，將認(rèn)真貫徹國(guó)家有關(guān)政策，在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)?，F(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

央行上海總部在1月4日召開的2022年貨幣信貸工作會(huì)議中也明確，要繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理。要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，各商業(yè)銀行要進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

綜合監(jiān)管層面釋放的信息，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示，未來，在房地產(chǎn)金融審慎管理制度下，信貸方面大幅放松的可能性較小，資金端和政策端更多的是向剛需和改善型合理住房需求傾斜。

陳文靜進(jìn)一步分析，從地方層面看，預(yù)計(jì)樓市調(diào)控“雙向”調(diào)節(jié)模式或需貫穿全年，即部分房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)的城市，若市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫，調(diào)控政策亦將迅速跟進(jìn)。其中，建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制、收緊信貸等政策均為有效工具;而部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的城市，將適度調(diào)整政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，如降低房貸利率、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提升公積金貸款額度等。