美住房市場結(jié)構(gòu)性難題 9月房租上漲10.2%

美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)通脹的定義是“暫時(shí)的”，這個(gè)論點(diǎn)恐怕在美國住房市場上站不住腳。

16日，CoreLogic發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，9月美國獨(dú)棟住宅租金同比增長10.2%，與之相比去年9月同期租金同比漲幅僅為2.6%。

其中，租金增長幅度最高的美國城市為邁阿密，9月其獨(dú)棟住宅租金同比增長25.7%，隨后是鳳凰城(19.8%)和拉斯維加斯(15.9%)。CoreLogic認(rèn)為，伴隨旅游業(yè)回暖，這三個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場正在看到越來越多的增長。此外奧斯汀(得克薩斯州)和圣地亞哥的租金漲幅也進(jìn)入前五名。

CoreLogic首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家博塞爾 (Molly Boesel) 表示：“2021年第三季度，單戶住宅出租空置率仍接近25年低點(diǎn)，推動(dòng)9月份租金增長達(dá)到兩位數(shù)。”

她表示：“隨著勞動(dòng)力市場的改善和對(duì)大房子的需求持續(xù)增長，短期內(nèi)租金增長應(yīng)該會(huì)繼續(xù)保持強(qiáng)勁。”

美國安邁企業(yè)咨詢董事總經(jīng)理赫爾索默拜克(Hunt Holsomback)接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“新房的供應(yīng)量仍處于多年來低位，人口統(tǒng)計(jì)學(xué)上也保持強(qiáng)勁。”

來源：CoreLogic 報(bào)告

美國租房難

此前美國勞工部發(fā)布的數(shù)據(jù)已讓人窺到端倪：10月美國消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)(CPI)同比大漲6.2%，為1990年12月以來最高水平，CPI增速連續(xù)五個(gè)月超過5%。其中占CPI統(tǒng)計(jì)三分之一的住房成本，10月環(huán)比增長0.5%，同比漲3.5%。

CoreLogic 經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾薩夫特 (Frank Nothaft) 表示，隨著時(shí)間的推移，CoreLogic 所關(guān)注到的租金上漲會(huì)越來越多地出現(xiàn)在官方通脹數(shù)據(jù)中，從這個(gè)角度說，Corelogic目前的數(shù)據(jù)，就是對(duì)于未來通脹數(shù)據(jù)的一個(gè)預(yù)覽。

為了詳細(xì)了解獨(dú)棟住宅的租金價(jià)格，CoreLogic調(diào)取了美國從高到低四類地區(qū)9月的租金價(jià)格變化。其中，低價(jià)區(qū)域9月增長8.3%，高于2020年9月的2.4%，中低價(jià)位地區(qū)9月增長9.3%，高于2020年9月的 2.3%，中高價(jià)位地區(qū)9月增長10.5%，高于2020年9月的2.4%，高價(jià)地區(qū)9月增長11%，高于2020年9月的2.8%。

“在過去12個(gè)月中，獨(dú)棟住宅租金上漲了約10%。”諾薩夫特表示，“我們現(xiàn)在看到的租金增長比我們之前記錄的任何增長都要快，且已經(jīng)看到很多家庭搬出高層公寓樓，尋找獨(dú)棟住宅或在人口密度低的社區(qū)尋找房屋。”

此次Corelogic的數(shù)據(jù)顯示，芝加哥、波士頓、費(fèi)城、華盛頓特區(qū)和紐約市區(qū)的租金增長率最低。

美住房市場結(jié)構(gòu)性難題

另一份 CoreLogic 報(bào)告顯示，雖然93%的消費(fèi)者表示他們認(rèn)為擁有房屋是一項(xiàng)不錯(cuò)的投資，但購買市場的競爭正迫使更多潛在買家繼續(xù)租房。

Corelogic指出，獨(dú)棟住宅市場現(xiàn)在特別火爆的原因在于，隨著千禧一代步入婚姻并為人父母，人們想要更多的空間。

穆迪分析首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家贊迪表示，租房市場增長將保持強(qiáng)勁。且租房市場出現(xiàn)問題早于疫情。“自金融危機(jī)爆發(fā)后，美國房地產(chǎn)市場泡沫破滅，此后美國經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重短缺，這種情況一直在發(fā)展。”

紐約大學(xué)弗曼房地產(chǎn)和城市政策中心執(zhí)行主任墨菲亦表示，在2008年金融危機(jī)后，我到最近幾年才真正開始看到房地產(chǎn)市場出現(xiàn)完全復(fù)蘇，因而美國住房竣工、租約安置率等仍然相對(duì)較低，但事實(shí)上家庭增長已經(jīng)回升，人們的壽命更長，而且也在養(yǎng)育下一代，而房產(chǎn)的供應(yīng)跟不上這些人口變化。

美國金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武亦對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，美國樓市庫存低主要同次貸危機(jī)后房地產(chǎn)市場泡沫一度破滅有關(guān)。

“從上個(gè)世紀(jì)80年代開始，美國新房建成量每年平均是100萬套獨(dú)棟房，并在2006年高峰時(shí)達(dá)到160萬套/年，2007年次貸危機(jī)之后美國房地產(chǎn)市場崩盤，隨后新房建成量懸崖式下跌，跌到40多萬套，一年跌了70%，隨后就在40萬~60萬套之間徘徊。”

陳躍武說，“近三四年，美國新房建成量緩慢回升，在疫情前的2019年再次回到160萬套/年，但同時(shí)，從上個(gè)世紀(jì)80年代至今，美國人口增加了近60%，達(dá)到3.3億人左右，原本房產(chǎn)需求量相應(yīng)也應(yīng)增加60%，才能達(dá)到供需平衡，但在過去十幾年中，美國新房建成量較低，對(duì)房地產(chǎn)市場的供給端造成一個(gè)非常大的缺口。這個(gè)缺口不是一年兩年能補(bǔ)上的。”

如果要超過這個(gè)供給平衡點(diǎn)，大概還需要三五年時(shí)間，他解釋道。

此外，從微觀層面上，墨菲指出，目前美國大多數(shù)新建筑都集中在高端住房上——而忽視了更實(shí)惠的市場。

米勒塞繆爾房地產(chǎn)估價(jià)師、總裁米勒(Jonathan Miller)表示：“房租都在漲價(jià)，但是高端房租上漲得更快，而且領(lǐng)先于疫情前的水平。”

在美國，區(qū)分高端租金和低端租金的簡單方法就是看看公寓門前是不是有門衛(wèi)。曼哈頓大約一半的公寓門前都有。

對(duì)于這類門衛(wèi)公寓，“曼哈頓 10月份的凈有效租金中位數(shù)為4263美元，比一年前高24.9%……這是我們追蹤過的最大同比增幅。”米勒表示，與疫情前相比，實(shí)際租金高出8.3%。

相比之下，沒有門衛(wèi)的公寓的凈有效租金中位數(shù)為2560美元，同比增長7.4%，但仍比2019年10月低11.2%。

“換句話說，相對(duì)于疫情前水平，低端市場仍處于赤字狀態(tài)。”米勒表示，這意味著疫情對(duì)于低收入租房者的傷害，要大于對(duì)高收入租房者的傷害。

墨菲表示，拜登政府在近期的立法中，要撥出1500億美元用于推廣經(jīng)濟(jì)適用房。

贊迪則認(rèn)為，這更像是一個(gè)長期項(xiàng)目，就目前而言，房地產(chǎn)通脹之路將是持續(xù)的。

赫爾索默拜克接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，由于供應(yīng)有限、需求增加和低利率，美國房地產(chǎn)銷售價(jià)格已經(jīng)上升。現(xiàn)在價(jià)格仍有上升的空間，然而，經(jīng)濟(jì)的不確定性(主要是由于通貨膨脹)和建筑材料的供應(yīng)鏈問題此前抬高了價(jià)格，并在市場上造成了不確定性，造成了買家價(jià)格沖擊，引發(fā)了目前銷售放緩，然而房地產(chǎn)的基本面仍然強(qiáng)勁。

“多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，明年的抵押貸款利率將上升約50個(gè)基點(diǎn)，雖然這與目前的利率相比差別很顯著，但仍然大大低于長期的平均資本成本。”他解釋道。