賣地大戶發(fā)揮穩(wěn)定 全國各城土地市場基本大局已定

臨近歲末，各城土地出讓進入尾聲。

今年對土地市場來說，是極為特殊的一年。2月出臺的“集中供地”試點是中國土地出讓史上意義重大的變革，全年市場則經(jīng)歷了上半年的過熱到下半年速凍的急劇轉(zhuǎn)變。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至12月27日，杭州、上海、廣州、南京、北京位居賣地收入榜前五名，分別較去年同期有所增長。

不同于這些頭部城市，絕大多數(shù)城市今年的土地市場情況要艱難得多。數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，在土地出讓具一定規(guī)模(收入超50億)的城市中，有112城賣地收入同比下滑。土地出讓金跌幅排名前十城市分別為：南充、太原、株洲、昆明、南昌、烏魯木齊、宜春、信陽、眉山、黔西南布依族苗族自治州，這其中，包含了4座省會城市。

盡管賣地收入銳減引發(fā)對地方財政收入下滑、可協(xié)調(diào)資源減少、城投企業(yè)償債能力弱化的擔憂，但是，市場對于房地產(chǎn)十幾年黃金周期走向終結(jié)已經(jīng)形成共識，土地的紅利也將很難如過去一樣支撐地方財政的興盛。經(jīng)過了2021年的巨幅震蕩，許多地方將不得不重新思考土地財政這個現(xiàn)實而又迫切的問題。

賣地大戶發(fā)揮穩(wěn)定

全國各城土地市場基本大局已定。

上半年，全國土地市場經(jīng)歷了一段時間的繁榮。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，一季度全國300個城市成交樓面均價則同比上漲13%，國內(nèi)50個熱門城市的土地出讓金達到7021億元，同比增長26%，創(chuàng)下歷史新高。自二季度開始的首輪集中供地，多數(shù)城市土拍也是競爭激烈、地價暗漲。

拐點出現(xiàn)在今年6月，房企購地意愿下降，土地市場降溫明顯，這一情況延續(xù)至年末。

眾所周知，土地出讓金在多數(shù)地方政府的總收入盤子中占據(jù)較大分量，許多城市較為依賴土地出讓收入彌補收支缺口，根據(jù)Wind統(tǒng)計，地方土地出讓收入從1998年的507億元，一路飆漲至2020年的8.4萬億元，增長165倍。

2021年是土地市場變革大年，地方政府的賣地收入究竟受到了怎樣的影響?

在wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計的258座城市中，上海3075億元的收入超過去年全年，其中住宅用地出讓收入為2553億元，占比83%。總體來看，今年的土地市場波動并未對上海的總賣地收入產(chǎn)生影響。不過集中供地之后，上海的住宅用地價格確實下降了。今年上海宅地平均樓面價為12114元/平方米，溢價率4.8%，相比較去年平均樓面價12989元/平方米以及平均溢價率10.1%。

而好地網(wǎng)統(tǒng)計，杭州今年土地(未統(tǒng)計倉儲和工業(yè)用地)出讓金收入達3132億元，同比增長近20%。廣州作為去年的第三名“選手”，今年的表現(xiàn)也是不俗，土地出讓收入已經(jīng)跨過2000億大關，而南京和北京均已超越去年同期。

“部分城市節(jié)奏掌握得較好，今年上半年已經(jīng)完成大部分土地出讓任務，所以全年數(shù)據(jù)沒有受到太大影響。而上海繼續(xù)體現(xiàn)‘穩(wěn)定’，政策出臺和集中供地的組織都表現(xiàn)平穩(wěn)。”一位參與土地出讓活動的業(yè)內(nèi)人士對記者表示。

不同于上海，其余前五城市的平均樓面價均上升。其中，北京的住宅用地平均樓面價達到了31015元/平方米，為全國最高，超越去年的28822元/平方米。杭州、南京、廣州平均樓面價同比去年漲幅明顯。

重慶則是成交土地面積最高的城市，總成交面積高達1603萬平方米，已接近去年總量的三倍，這意味著重慶樓市接下來或有大批供應入市。

四省土地出讓金跌超50%

不過，在土地市場上，各城市之間悲喜并不相通。

排名前列城市今年賣地收入再創(chuàng)新高的陰影之下，更多城市卻是大幅下滑。第一財經(jīng)記者據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至今年前11個月，在土地出讓具一定規(guī)模(收入超50億)的城市中，全國有112城賣地收入同比去年下滑，有20城的土地出讓金收入跌幅超過了50%。

下滑幅度最大地級市為四川南充市，2021年1-11月土地出讓金收入為60億元，相比去年同期260億元，整整少了200億，跌幅達到77%。

跌幅排在前列的省會城市則包括：太原，從去年同期476億元降至138億元;昆明，從去年的486億元將至156億元;南昌，從623億元將至今年的209億元。

根據(jù)中金固收數(shù)據(jù)，東北、西北、西南等較弱區(qū)域，土地出讓金收入同比下滑超過30%。海南、黑龍江、云南和西藏四省土地出讓金收入增速下滑超過50%，廣西、內(nèi)蒙古和山西超過40%，寧夏、河北、貴州、新疆、江西等省份同比下滑在30%-40%之間，四川、湖南、河南、遼寧、吉林、甘肅和福建雖然下滑幅度低于30%，但是整體仍弱于全國水平。省級(含直轄市)行政區(qū)中，僅天津、北京、江蘇、上海和安徽實現(xiàn)正增長。

中金認為，土地市場明顯降溫，已經(jīng)引發(fā)對地方財政收入下滑、可協(xié)調(diào)資源減少以及城投企業(yè)償債能力弱化的擔憂，后續(xù)各地土地出讓收入下滑趨勢可能持續(xù)，并且將延續(xù)各地分化趨勢。

對于土地市場下滑原因，一位華東房企的業(yè)內(nèi)人士對記者表示：“今年多數(shù)地區(qū)土地出讓金收入下滑，除了受市場整體影響，還跟民營房企流動性緊張有關，房企資金不足是重要影響要素。今年下半年，只有央企、國企能承擔拿地主力的角色。”

根據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至目前全年拿地最多的房企前五名為萬科、中海、融創(chuàng)、招商蛇口、保利發(fā)展。拿地較少的房企則包括：恒大、渝開發(fā)、藍光、景瑞、世茂、信達、朗詩、奧園等，其中不乏今年出現(xiàn)流動性危機的公司。

降低賣地依賴度

近日，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院公布了一組全國主要城市土地財政依賴度的排名。其中，全國12個城市的財政對土地的依賴程度超過100%，分別為溫州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武漢、西安、廣州、南京、佛山、鄭州，排名榜首的溫州，土地財政依賴度達到了179%。

土地財政依賴度高，即意味著該城市的土地出讓金超出一般公共預算收入。以排名第一的溫州為例，2020年全年，溫州一般公共預算收入為602億元，土地出讓金收入達到了1054億元。杭州2020年的一般公共預算收入為2090億元，而土地出讓金收入為2612億元。

土地財政依賴排前12名的城市中，省會城市占了10個。一方面，說明這些省會城市在靠賣地支撐城市建設發(fā)展;另一方面，它們存在著土地供應過量風險。

相比之下，一些城市土地出讓金與一般公共預算收入比處于合理區(qū)間，說明城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)的關系是平衡的。比如北京、上海和深圳三個一線城市，土地財政依賴度只有29%、28%、19%。在二線城市中，非省會城市的無錫、蘇州，其依賴度也不高，蘇州依賴度為55%，無錫只有48%。

從今年國家出臺的新政來看，地方政府減弱土地財政依賴度是大勢所趨。

今年6月，財政部等四部門發(fā)布通知，決定將四項政府非稅收入的征收機構(gòu)改為稅務部門，其中就包括國有土地使用權(quán)出讓收入。這項職責劃轉(zhuǎn)備受關注，被視為中央引導地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)更加謹慎合理，“賣地”收入將透明化，地方政府需要主動降低對土地財政的依賴。

8月，自然資源部再召開會議，要求各城第二次集中供地的宅地溢價率不得超15%，且不得提高起拍價，繼續(xù)壓制著地方政府的土地財政依賴度。

廣發(fā)證券認為，從歷史走勢來看，土地出讓金與地產(chǎn)銷售面積、地產(chǎn)銷售金額走勢基本一致，在房地產(chǎn)金融審慎管理制度不變、雙減影響學區(qū)房預期、房地產(chǎn)稅改革試點推進的背景下，地產(chǎn)銷售預計仍將低位徘徊，同樣，土地出讓收入同比增速將在低位徘徊，不排除短期繼續(xù)下行。

東吳證券首席經(jīng)濟學家任澤平則認為，中國房地產(chǎn)大開發(fā)的時代正在落幕，從土地財政向房地產(chǎn)稅過渡是大勢所趨。