青島等城市將集中供地 作為房企應(yīng)該關(guān)注哪些內(nèi)容?

近期有消息稱，2021年北上廣深4個(gè)一線城市和南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫等18個(gè)二線城市，將集中供應(yīng)土地。

2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布文件，表示嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策明確了集中供地政策，對(duì)房企投資拿地等環(huán)節(jié)具有重要的作用。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，近期包括天津、鄭州、蘇州、無(wú)錫等地都傳出要落實(shí)集中供地政策的消息，部分城市已經(jīng)得到核實(shí)，比如天津。據(jù)此可以分析，全國(guó)22個(gè)落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制的城市，或在近期陸續(xù)響應(yīng)或發(fā)布“兩集中”政策。

集中供地政策出臺(tái)后，作為房企應(yīng)該關(guān)注哪些內(nèi)容?嚴(yán)躍進(jìn)提到了以下五個(gè)方面：

一、拿地節(jié)奏如何變

根據(jù)此次集中供地政策，若按“369”的模式進(jìn)行，那么土地交易基本上也會(huì)處于“369”的階段，即主要在3月份、6月份和9月份形成一波土地交易。因此可以重點(diǎn)關(guān)注每個(gè)季度末端此類重點(diǎn)城市的土地交易市場(chǎng)。當(dāng)然不同節(jié)點(diǎn)有不同的表現(xiàn)，一般春節(jié)后都是房企密集拿地、補(bǔ)庫(kù)存的階段，所以要防范3月份拿地出現(xiàn)的高峰或炒作現(xiàn)象。

二、地價(jià)如何走

從政策初衷來(lái)看，密集供地實(shí)際上能夠在某個(gè)階段一次性增加土地供應(yīng)，減少了地方政府“饑餓營(yíng)銷”的動(dòng)機(jī)，有助于減少“多個(gè)房企圍獵某一地塊”的現(xiàn)象。這實(shí)際上也類似形成了土地市場(chǎng)的一個(gè)“博覽會(huì)”。這樣對(duì)于各家房企來(lái)說(shuō)拿地機(jī)會(huì)相對(duì)多，有助于控制地價(jià)。但也要防范一種情況，即所有房企都有很強(qiáng)的拿地補(bǔ)庫(kù)存需求，過去一般都是馬不停蹄全國(guó)各地看地，而現(xiàn)在突然一次性交易，那么可能也會(huì)有炒作和哄搶的地方。

三、營(yíng)銷如何做

從過去的經(jīng)驗(yàn)看，房屋銷售市場(chǎng)好的時(shí)候，往往后續(xù)月份地市交易就不錯(cuò)。所以對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，類似2月份、5月份、8月份等都可能會(huì)形成房屋促銷的重要階段。尤其是在三道紅線下，房企資金回籠會(huì)更加依賴房屋銷售，那么自然就需要加快房屋銷售。受此影響，房企后續(xù)需要和營(yíng)銷部門做好協(xié)調(diào)工作，必要時(shí)候應(yīng)該重視降價(jià)促銷加快回款的工作。

四、推盤情況如何

如果集中供地政策落實(shí)，那么根據(jù)開發(fā)周期來(lái)算，各地可能房屋銷售也會(huì)形成一波集中開盤、集中銷售的狀態(tài)，所以根據(jù)各地預(yù)售條件和房地產(chǎn)供求市場(chǎng)變化，積極預(yù)測(cè)后續(xù)集中銷售期，將成為營(yíng)銷部門需要重點(diǎn)關(guān)注的。而類似密集推盤，客觀上也要房企注意同類企業(yè)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，尤其是在客源爭(zhēng)奪方面。

五、如何拿地

房企后續(xù)拿地或投資口的工作會(huì)有大變化，當(dāng)然這需要有策略調(diào)整。第一、從做規(guī)模型的房企來(lái)看，核心三四線城市反而會(huì)成為重點(diǎn)拿地的城市，因?yàn)榇祟惓鞘蟹炊玫氐募s束少了。第二、集中供地下是否需要聯(lián)合拍地，這是很多房企后續(xù)會(huì)評(píng)估的內(nèi)容，但是前期準(zhǔn)備工作預(yù)計(jì)會(huì)做得更扎實(shí)。第三、存量土地收購(gòu)會(huì)成為熱點(diǎn)，部分房企可能會(huì)擔(dān)心此類集中供地政策帶來(lái)很多不確定性。